資産運用の１つとして不動産を検討しませんか？

現在の資産運用について

現在の資産運用は、株式投資と約3年前に相続した不動産のテナント収入になります。

まず株式投資については、個別株（日本株、米国株、投資信託）とiDeCo（TOPIX連動）になりますが、相場が好調なので少しづつですが増えています。

次に不動産の状況は以下のようになってます。

物件所在地	九州南部
建物構造	鉄筋コンクリート3階建
築年数	約50年
賃貸部分	1階一部を飲食店に賃貸中（※2、3階は叔父家族が居住）
賃料	月額約6万円

駅近のアーケード内にある物件なので、空きテナントになることはほとんどありません。但し、築年数が古いので修繕費がちょこちょこと掛かってます。先日、大雨による雨漏りが発生したので、不動産管理会社経由で建築会社に見積依頼をしてます。

現在東海地区に住んでおり管理ができないので、地元の不動産管理会社にお世話になってます。

現在様々な資産運用を検討する中（バリスタFIREいくら必要？現在の資産でシミュレーションしてみた）、不動産投資については、この不安要素を払拭できる物件があれば検討する価値はあるのではないかと思ってます。

不動産投資の種類

現在興味のある3つの種類を紹介します。

現物不動産投資

現物不動産投資は、不動産に直接投資し所有することで得られる家賃収入（インカムゲイン）や不動産価値が上昇した場合に売却することで得られる売却益（キャピタルゲイン）を得ることができる投資手段です。

インカムゲインは資産を保有することで得られる利益のことです。

不動産投資では、賃料収入から管理費や修繕費などの経費とローン返済額を差し引いた、利益のことを指します。

インカムゲインは、不動産を手放すことなく定期的・継続的に利益を得られる点が特徴であり、他の金融商品よりも景気変動の影響を受けにくいといわれます。

また減価償却費の控除や購入・運用にかかわる費用の控除など税制上の利点もあります。

キャピタルゲインは資産の価格変動によって得られる利益のことです。

不動産投資では、不動産を購入価格以上で売却することで得られる利益のことを指します。

不動産価格が上昇しているときや人気の高いエリアでは、キャピタルゲインが期待できますが、現在の不動産投資では、キャピタルゲインを狙うよりもインカムゲインにより収益を得るケースが主流となっています。

REIT（リート）

REIT（real estate investment trust）とは、投資信託の一種で不動産の運用から選定までをプロが担います。

投資者は、REITを通じて間接的に様々な不動産のオーナーになり、不動産のプロによる運用の成果を享受することができますが、現物不動産投資やクラウドファンディング異なり、投資家が具体的な不動産を選択することはできません。

但し、証券市場で取引されるため、流動性や換金性は高くなっています。

不動産クラウドファンディング

2017年12月に不動産特定共同事業法が改正され、不動産クラウドファンディングという投資の形が生まれました。

不動産クラウドファンディングとは、運営事業者がインターネット上で不特定多数の投資家から資金を集めて、不動産を購入・運用し、家賃収入や売却益などの収益の一部を配当として投資家に分配する仕組みです。

現物不動産投資では、一棟単位や一部屋で物件を購入するため、まとまった初期費用が必要です。また、物件の運用は自ら行うか、管理会社を探して依頼する必要があります。

一方、不動産クラウドファンディングは複数の投資家との共同出資なので少額から投資できます。

運用は出資を募った事業者が行うので手間がかからず、専門的知識も不要です。登録手続き、出資、利益分配等、全ての手続きをネット上で完結できます。

不動産投資のメリット、デメリット

不動産投資のメリット、デメリットをまとめてみました。

不動産投資の種類	メリット	デメリット
現物不動産投資	比較的安定した運用が可能、節税効果が期待できる、相続税対策になる、生命保険の代わりにできる、インフレ対策になる	初期費用が高額になる、流動性が低い、金利上昇リスク、維持費用が掛かる、空室リスク、家賃滞納リスク、家賃低下リスク、災害リスク
リート	少額投資、分散投資、換金性が高い、物件管理なし、比較的高い利回り、価格変動がありキャピタルゲインも狙える	不動産市場のリスク、災害リスク、法制度の改変リスク、価格変動があり大幅な元本割リスクがある
不動産クラウドファンディング	少額投資、比較的高い利回り、物件管理なし、価格変動があまりない、物件を選べる、元本割れのリスクが低い	中途解約ができない（換金性が低い）、案件によっては応募できない場合がある

それぞれにメリット、デメリットはありますが、じっくり吟味をして納得の上で取り組むことが必要です。私は、現物不動産投資、不動産クラウドファンディングを検討してみたいと思います。

不動産投資についてはもう少し勉強してからという人には、無料セミナー等を活用して自分にあった投資法を見つけることも良いと思います。

おすすめの無料セミナーはこちらです！

現物不動産投資の種類

一棟投資（アパート・マンション）

一棟投資とは、マンションやアパートを一棟丸ごと購入し、全室を賃貸物件として運用する方法です。

初期費用や修繕費は高額ですが、投資規模に比例して大きな収益が期待できる点が特徴です。また、入居者が定着すれば、長期的に安定した利益を得られます。

しかし、一棟投資は多額の費用がかかることなどから不動産投資のなかでも難易度が高いと言われています。

区分マンション投資

区分マンション投資は、マンションの部屋を購入し、賃貸物件として運用し家賃収入を得る方法です。

一棟投資よりも物件価格が安いため、金融機関のローンも通りやすいです。

部屋のタイプは、単身者向けワンルームとファミリータイプがあります。ワンルームマンションは初期費用が安く売却もしやすいです。

戸建て投資

戸建て投資は、戸建て住宅を購入し、賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得る方法です。

日本では戸建て住宅に住みたいと考える人が多く、ファミリー層から安定した需要があります。

子どもを転校させたくないと考える親も多く、戸建て住宅の入居者からは長期の家賃収入が見込めます。

ご興味のある方、まずは業者さんとの面談から始めてみませんか？

不動産クラウドファンディング

並行して不動産クラウドファンディングも検討しているので、詳細を見ていきたいと思います。

不動産投資クラウドファンディングの事業者について

不動産投資クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法に基づいて運営されています。

不動産特定共同事業法（以下、不特法）とは、「投資家の利益を保護する」ために事業者に課すルールを定めている法律になります。

不特法では、許可を得て不動産特定共同事業（以下、不特事業）を行う者を不動産特定共同事業者（以下、不特事業者）と定義しています。

この不特事業者は、ルールである不特法を守らなければいけません。

また不特事業を運営するためには、国土交通大臣または都道府県知事の許可が必要となります。

健全な事業運営ができると認められた事業主のみが不特事業を運営できるのです。

まとめますと、投資家の利益を守るために事業者に課せられるルールが不特法で、このルールを守り許可を得て不動産投資クラウドファンディングを行っている業者が不特事業者ということになります。

不動産クラウドファンディングの仕組みと運用の流れ

不動産クラウドファンディングのおすすめ理由

手軽に始めることができる

不動産クラウドファンディングは、1～10万円といった少額から始められるファンドが多く、手続きもすべてオンラインで完結できるので、誰でも手軽に投資を始められるのが特徴です。

ほったらかしで運用できる

不動産クラウドファンディングは、投資したいファンドを選んで入金したら、後はほったらかしで運用可能です。

不動産管理は、不特事業者が担当します。不特事業者は不動産会社であることが一般的であり、投資家は何もする必要がありません。分配金も自動的に入ってきます。時間の拘束がないため、副業感覚で投資がしたいという方にもおすすめです。

投資対象の不動産を自分で選べる

不動産クラウドファンディングは1つの物件に対してファンドが組成されるため、投資対象の不動産を選びたい人に向いています。

不動産クラウドファンディングなら、物件情報などを元に自分なりの投資方針で投資先を選択できます。

元本割れのリスクが低い

一般的に投資は元本割れのリスクがあるのに対し、不動産クラウドファンディングではそのリスクを軽減する優先劣後方式をとっています。多くの事業者が優先劣後方式を採用しており、この仕組みによって元本割れのリスクが軽減されるため、投資家にとっては大きなメリットになるでしょう。

この仕組みでは、投資家が「優先出資者」、不動産クラウドファンディングの事業者が「劣後出資者」と位置付けられ、それぞれの出資金は別に管理されます。

優先出資者は劣後出資者に優先して分配を受けることができます。

例えば、劣後割合が20％の場合、20％以下の損失であれば劣後出資にのみ影響が及び、優先出資者である投資者の出資元本に影響は生じません。

劣後割合が高くなればなるほど安全性が高まるため、不動産クラウドファンディングを選ぶ際には劣後割合をチェックしましょう。

不動産クラウドファンディングの留意点

途中解約ができないことが多い

運用中にまとまった資金が必要になったときや、不動産運用の業績が悪くなってしまったとしても、原則として運用期間中の中途解約はできません。

また運用期間はファンドによって異なりますので、長期運用に不安を感じる場合は、短い運用期間のファンドを選びましょう。

すぐには投資資金を現金化することができないので、余剰資金で計画的に投資することをお薦めします。

また投資するファンドの選択にあたっては、運営事業者や物件情報、入居率などをしっかりと確認することも重要です。

人気の高い物件は当選率が低くなる

物件投資にあたっては、先着順と抽選式があり、人気物件については当選率が低くなる可能性があります。

まず先着順の場合、物件の募集金額の上限に達するまで、投資家を先着順に受け付けるようになっています。募集金額の上限に達した時点で、募集が締め切られます。

投資物件の募集開始日時が決められており、そのタイミングで一斉に受付がスタートし受付開始から数分で受付終了になるケースもあります。

先着式の募集がスタートすると投資家同士のクリック合戦になります。

そのため投資したくても投資できないということが起こります。

また抽選式の場合、複数サイトに登録しておく、こまめにチェックして応募忘れを防ぐ、抽選倍率がある程度低い案件を狙う等、事前準備をすることで当選率を上げることができるかもしれません。

興味のある方は、無料の会員登録から始めてみませんか？

当選率を上げるためにも複数のサイトに登録することをお薦めします。

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